تعديل قانون الإيجار القديم
حكم تاريخي ب تعديل قانون الإيجار القديم، تم إلغاء تثبيت القيمة الإيجارية الموجودة في القانون القديم للإيجار، تعرف على مصير العقود القديمة.
مواد قانون الإيجار القديم
قامت الجريدة الرسمية بنشر مواد قانون الإيجار القديم، الصادر في عددها رقم 31 الصادر في عام 1981،
وهو قانون رقم 136 لسنة 1981، الذي يتعرض لبعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
نص القانون في الجريدة الرسمية
جاء نص القانون المنشور بالجريدة الرسمية كالتالي:
أولًا- في شأن قواعد وإجراءات تحديد أجرة الأماكن:
مادة 1: فيما عدا الإسكان الفاخر، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى،
اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني،
وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار.
ولا تسرى على هذه الأماكن أحكام المادة 13 عدا الفقرة الأخيرة منها، المادة 14،
والفقرة الأولى من المادة 15، والفقرة الثانية من المادة 68 من القانون رقم 49 لسنة 1977،
في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر.
مادة 2: تقدر قيمة الأرض بالنسبة إلى الأماكن المنصوص عليها في الفقرة الأولي من المادة السابقة،
وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء، وتقدر قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء،
فـإذا ثبت تراخي المالك عمدا عن إعداد المبنى للاستغلال،
تقدر تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت سائدة في الوقت الذي كان مقدرا لإنهاء أعمال البناء،
وذلك دون إخلال بحق المحافظة المختصة في استكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك.
سبب استصدار قانون الإيجار القديم
هذا وكان السبب من صدور قانون الإيجار القديم في مصر، هو بلا شك لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر،
كما نص القانون على أن للمستأجر الحق في البقاء داخل الوحدة المؤجرة طالما يؤدي الإيجار،
فضلا عن عدم استطاعة المالك طرد المستأجر وإخلاء الوحدة إلا بحكم قضائي.
تعديلات قانون الإيجار القديم
هذا وقد حدثت تعديلات على قانون الإيجار القديم في مصر للأشخاص الاعتبارية عام 2022،
وذلك ضمن قانون الإيجار القديم الذي أصدره مجلس النواب، كما أن الرئيس عبد الفتاح السيسي قام بالتصديق عليه؛
وجاءت تعديلات قانون الإيجار القديم كالتالي:
- زيادة قيمة الإيجار في عقود الإيجار القديم،
- يتم ذلك عن طريق فرض زيادة سنوية قدرها 15%، على عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتبارية، لمدة 5 سنوات منذ بدء تطبيق القانون في مارس 2022،
- ومن ثم يتم تحرير العقود بشكل نهائي بين المالك والمستأجر.
- وبعد انتهاء مهلة الـ 5 سنوات سيكون على المستأجر تسليم العين المؤجرة إلى المالك.
القرار التاريخي للمحكمة الدستورية العليا بحق قانون الإيجار القديم في مصر
قامت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمى إسكندر، بالحكم بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981،
فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر،
فيما تضمنته من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى، اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
استنادات الحكم التاريخي
استندت المحكمة في حكمها على أن القوانين الاستثنائية إيجار الأماكن السكنية تنطوي على خاصيتين؛
أولاهما: الامتداد القانوني لعقود إيجارها،
والثانية: التدخل التشريعى فى تحديد أجرتها،
كلا الخصيتين ليس عصيًا على التنظيم التشريعى، فإذا كان الامتداد القانونى قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم،
فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يستند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية،
مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يؤويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال- قيمة الأرض والمبانى- بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.
نص حكم المحكمة
هذا وقد أضافت هيئة المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص،
والمبانى طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضىّ عقود على التاريخ الذي تحددت فيه،
ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.
وأعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالى لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛
وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.
لجنة إسكان النواب تعقب على قرار الدستورية العليا بشأن قانون الإيجار القديم
صرح السيد/ محمد عطية الفيومى، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، على حكم الدستورية، موضحا أن القرار تاريخى وملزم لجميع الأطراف.
وأضاف «الفيومى»، في تصريح اختص به الزميلة لـ«المصرى اليوم»، أن اللجنة ستعقد أول اجتماعاتها الفترة المقبلة بعد الحصول على حيثيات الحكم مكتوبة من المحكمة الدستورية العليا، ومناقشة الحكم لن تأخذ وقتا طويلا”.
مصير العقود القديمة
عقب صدور قرار المحكمة الدستورية العليا؛ كثرت التساؤلات حول مصير عقود الإيجار القديمة في مصر،
لهذا أوضح السيد/ محمد الفيومي، رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، أن حكم المحكمة الدستورية بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية بقانون الإيجار القديم، واجب التنفيذ وملزم لمؤسسات الدولة كافة.
كما صرح أنه في حال عدم إصدار مجلس النواب قانونًا جديدًا لتنظيم الإيجار القديم دور، خلال الانعقاد التشريعي الحالي «الدورة البرلمانية الخامسة لمجلس النواب القائم»، فسيكون الحكم واجب النفاذ.
وأشار إلى في مداخلة تلفزيونية أنه في هذه الحالة تختص المحاكم بتحديد القيمة الإيجارية، متابعًا: «المالك هيرفع قضية في المحكمة والتي ستقرر القيمة الإيجارية، عشان كده مهم مجلس النواب يتدخل ويسرع نظام يسر على الجميع».
وأكد أن مجلس النواب سيتدخل بالفعل لوضع الضوابط الجديدة، فور صدور حيثيات حكم محكمة الدستورية.
بدء تنفيذ حكم إلغاء تثبيت قيمة الإيجارات القديمة
يبدأ تطبيق أثر الحكم من اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي الحالي، أي الدورة البرلمانية الحالية لمجلس النواب القائم،
ليس هذا فحسب بل لا يجوز للمالك رفع دعوى لفسخ العقد أو زيادة المقابل بناءً على هذا الحكم، إلا بعد انتهاء الدورة الحالية.
تابعونا على صفحتنا في فيسبوك من هنا
يمكنكم متابعتنا على يوتيوب من هنا
